Lance Mínimo em Leilão Caixa: Como É Calculado (Cartilha)

Lance Mínimo em Leilão Caixa: Como É Calculado (Cartilha)

Conforme a Cartilha Oficial de Como Comprar Imóveis CAIXA (junho/2024), o lance mínimo NÃO é arbitrário. Cada modalidade tem fórmula específica. Entender isso te permite calcular desconto real sobre mercado.

1º Leilão SFI

Fórmula: MAIOR entre (a) valor da garantia atualizada (saldo devedor + juros) e (b) valor de avaliação fiscal da prefeitura. Geralmente alto — próximo ao valor de mercado.

2º Leilão SFI

Fórmula: Total da dívida + despesas de consolidação + juros do período. Geralmente menor — onde aparecem maiores descontos sobre mercado.

Compra Direta / Venda Online / Venda Direta Online

Fórmula: Avaliação da Caixa COM desconto progressivo. Imóvel novo na modalidade: 20-30% desconto. Encalhado 60+ dias: 35-45%. Encalhado 120+ dias: 50%+.

Licitação Aberta

Fórmula: Valor mínimo é desconto sobre avaliação atual. Você oferta acima desse mínimo via carta. Quem oferta mais alto, vence.

Como descobrir o valor de mercado real

1. Pesquise 10+ imóveis similares vendidos últimos 6 meses (Zap, Quinto Andar)
2. Calcule preço médio por m² da região
3. Considere ajustes: idade, estado, andar, vista
4. Some condomínio + IPTU (custo de carregamento)
5. Compare com lance mínimo do leilão

Perguntas Frequentes

Posso ofertar abaixo do mínimo?

Não. Lance abaixo é rejeitado automaticamente.

Lance mínimo muda no decorrer?

Em Compra Direta/Venda Online: sim, Caixa reduz progressivamente. Em SFI: fixo no edital.

Conclusão

Entender fórmula do lance mínimo te dá visão de quanto a Caixa 'precisa' vs valor real. Em 2º SFI a fórmula é mais favorável. Em Compra Direta espere reduções progressivas. Conhecimento = vantagem.